關于物業服務行業財務數字化趨勢的思考

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隨著時代的發展,物業服務行業在數字化轉型方面有著迫切的需求,而人工智能技術的加入,或許可以為物業服務行業財務數字化帶去一些新的可能。這篇文章里,作者就從財務數字化轉型角度切入,結合過去的工作思考做了一定的探討。

隨著人工智能技術的突破和快速發展,數字經濟時代企業的數字化轉型也進入了新的階段。雖然人工智能技術目前主要是在文本、圖像、視頻等內容生產的領域進行應用探索,但是筆者認為人工智能技術仍有很大可能在未來對各行各業的企業帶來許多可能,因此希望以財務數字化轉型為切入,結合過往企業數字化轉型項目的工作思考,淺淺探討財務數字化與人工智能技術結合的趨勢。

另外,為了使本文的討論有一些比較具象的落點,筆者選擇以物業服務行業的財務數字化作為主題。這一選擇的出發點是物業服務行業已逐步發展為處于地產產業鏈與大消費服務行業的交集,在數字化轉型方面有著較為迫切的需求。

一、物業服務行業的基本現狀及發展趨勢

物業服務行業處于地產產業鏈的末端,與人們的日常生活聯系密切。以往物業服務行業屬于勞動密集型行業,行業進入門檻較低,區域發展不平衡,物業服務企業的規模也有較大差異,中小型物企業比較多。

2020年之后,物業服務企業先是遭遇疫情防控的挑戰,接著面臨隨著地產行業危機等市場環境變化而逐步告別高增長、高毛利、高估值的時代,但挑戰中也意味著新的機遇,物業服務企業也獲得了切入公共服務市場的機會。頭部物業企業紛紛強調自身的新定位,也愈加重視科技賦能的新方向,尋求自身服務能力與服務方式的改變以應對挑戰,這在一定程度上也引領著物業服務行業向智能化、科技化、精細化運營方向發展。

物業服務行業的核心競爭力仍然是服務,如下圖(圖1)所示,現代物業服務企業的業務領域逐漸擴展,除了傳統的住宅物業,還包括辦公寫字樓、購物中心綜合體等商業物業、公共建筑物業以及園區物業等非住宅物業;還進一步延伸至市政園林、城市環衛、設施維護等城市服務領域。

圖1 中國物業服務業務領域

進一步細分物業服務企業的業務類別,如下圖 (圖2)所示,主要可分為三類:基礎物業服務、業主增值服務和非業主增值服務。

  • 基礎物業服務帶來的收入仍然是物業服務企業經營的重要根基;
  • 業主增值服務,尤其結合“物業+生活服務”的政策利好將有助于企業探索多元化發展,挖掘業績增長的可能性;
  • 非業主增值服務:探索融入城市治理,根據自身情況積極布局城市服務,是物業服務企業順應時代發展、實現自身變革的一個重要方向。

圖2 物業服務企業的服務類別

基于上述對當前物業服務企業的業務領域及服務類型的小總結,筆者希望能夠快速勾勒出物業服務行業的業務現狀基礎輪廓,以此為基礎,可以進一步探討物業服務企業尋求可持續發展的路徑。

經歷過疫情防控時期的考驗,又處于去地產化時代背景下,物業服務行業的發展趨勢體現了以下一些特點:

  • 業務運營更應側重在住宅存量盤的拓展(存量盤物業換簽合同)以及非住宅業務拓展;
  • 進一步推進數字化轉型成為必然趨勢,利用數字化技術賦能優化一線服務提供者的作業流程和基礎設施,以實現物業服務企業的人均管理效能的提升。例如,通過數字化應用平臺支撐內部資源跨項目管理,實現技術人員共享,保障服務質量的同時最大限度降低人工成本等;
  • 社區增值服務也有廣闊空間可供探索,持續提升單方存量面積本身的收入和盈利增長;
  • 以客戶為中心,保障并持續優化服務品質,提升用戶滿意度和幸福感,打造服務品牌;
  • 踐行低碳運營,建設綠色管理體系,提升業務拓展競爭力;
  • 融入社區基層治理,體現物業服務自身價值,挖掘新的增長曲線。

二、物業服務企業財務管理面臨的難點與挑戰

基于物業服務業務模式的特點,物業服務企業的財務管理也具有行業特點,包括涉及范圍廣、工作內容龐雜且綜合性強等。同時,隨著物業服務業務本身的發展趨勢,物業服務企業的財務管理進一步面臨諸多挑戰。

1. 營運資金管理難度大,導致財務風險管控難

從物業服務行業的自身特點來看,勞動密集型服務行業,人工成本占比較大;日常固定支出總金額較大(日常維修材料采購款、設備維修費、環境綠 化費、清潔服務費等等),雖然單筆業務支出金額不高,但總體業務單量大、發生頻繁;而資金回籠相對較慢,同時還涉及許多代收代付的款項,以上特點都增加了物業服務企業的資金管理難度。

加之部分物業服務企業也存在財務管理制度不健全,難以形成統一、高效的資金管理、調度,對于資金流向亦缺少合理的整體規劃和控制,資金的利用和使用效率相對比較低,企業經營的財務風險無疑是比較大的。

從資金流入管理來看,物業服務企業的應收賬款比較分散,收繳率相較于其他行業偏低,且缺乏有效的催收管理,收入回流存在一定的問題。從衡量物業服務企業運營管理效率的角度講,凈現金流入是一方面,更重要的是主營業務的應收實收比例,體現了物業服務的客戶滿意度以及企業運營效率。

2. 公共收益的新規提升了財務管理要求

《民法典》有明確規定, 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。而扣除合理成本的方式, 可以進一步參照當地的地方性法規、行業管理及司法實踐,在合同有明確約定且約定不違法的情況下,可以依據合同約定進行。由此,物業服務企業拓展多元化業務勢必要考慮公共收益的確認及分配問題,且在財務管理方面也需要進行及時、準確的會計核算、財務報告以及財務管控,這也對物業服務企業的財務管理工作提出了新的要求。

3. 成本管控能力亟待加強以改善運營效能

行業整體利潤下行,在這樣的大背景下,物業服務企業的成本管控能力將逐漸成為企業競爭力的重要部分。人工成本的剛性上升將進一步擠壓物業服務企業的利潤空間,如何提升人均效能,運營模式不斷探索的同時,物業服務企業更需要建立并持續完善預算管理體系和成本核算體系,在保障業務連續性和服務質量的同時,形成有效的預算管控,改善運營效能。

4. 業務多元化發展要求財務管理提供更快速有效的支持

隨著物業服務行業定位的延展以及數字化轉型的加速,企業業績增長以及利潤提升的壓力促使物業服務企業必須要進行業務多元化探索,各板塊業務模式、業務流程差異性強,財務管理如何成為可靠的業務合作伙伴,實現事前快速響應、有效建議,事中有效控制和有效支持;需要財務人員利用處在信息匯聚環節的優勢,通過業財數據分析為業務決策、業務談判提供準確、可靠、可理解的數據依據。

綜合上述難點及挑戰,物業服務企業需要改變傳統的財務管理方式,將財務數字化融入企業數字化轉型的路徑中,以有效支撐和賦能物業企業的發展。

三、財務數字化發展趨勢

數字經濟背景下,數字化技術驅動的商業模式創新給財務管理帶來的新挑戰,主要體現在在財務數據和報告、財務管控、投融資管理三大方面。

1)財務數據和報告

財務數據及報告是財務的基礎職能之一。隨著企業數字化轉型的逐步深入,業務運營對財務數據及報告的要求重點體現在對數據處理能力的要求、對數據報告實時性的要求以及對經營決策的支持要求。

  • 對數據處理能力的要求:數據來源明確、可靠;數據口徑清晰、可理解等;
  • 對數據報告實時性的要求:數據獲取和處理能力、數據刷新滿足需求等;
  • 對經營決策的支撐要求:企業內外部數據自動化采集能力、算法與財務模型場景化應用等方面,例如新業務模式的成本測算、盈利測算等。

2)財務管控

數字化技術正在改變企業為客戶提供產品和服務的方式,業務創新、業務多元化發展等需求對成本的管控、財務風險的管控以及資源合理配置的管理都帶來了新挑戰——如果業務流程未實現全面數字化,那么財務管控仍然難以有效地進行事中監督控制和事前風險預警,同時保障業務連續性和靈活性。

3)投融資管理

面對由于新技術飛速發展而持續快速變化的市場環境以及相應日益復雜的業務活動,在投融資管理方面給財務管理帶來的挑戰體現在企業戰略與商業模式相關決策的支持需求日益增加,投融資決策所需要的數據測算、投資效益評估、企業估值模型的變化等給財務帶來更高要求。

面臨上述挑戰,財務數字化轉型勢在必行。

財務數字化的核心理念即以價值為導向,將財務職能從衡量價值轉變為創造價值。財務數字化的內容包括業財信息數字化、流程數字化和業務數字化。換言之,財務職能將成為企業數字化轉型的重要幫手,未來財務將更多承擔可靠的企業戰略決策支持者、可信賴的業務支持伙伴、更全面的績效視角提供者、更有力的流程優化推動者等角色,以及更全面、及時、真實、準確的數據整合、分析、報告的平臺。

1. 強大的數字化平臺支撐業財信息數字化落地

要實現上述財務職能的延展,財務數字化的核心支撐之一將是能夠執行有效的數據管理體系的數字化平臺,例如數據中臺,持續提升數據采集、數據清洗和數據轉換的效率和質量,消除數據孤島、實現數據共享和數據建模,真正做到數據賦能業務決策、數據驅動業務變革。

這里提到的“數據”,將不止是企業內部跨部門的經營管理數據,更需要接入外部數據,例如國家及地方相關產業和行業政策、相關法律法規,外部市場環境數據,金融信息、工商信息、行業數據等。

需要關注的一點是,財務數字化需要建立起面向內部管理的管理會計報表和報告與對外財務報表和報告的橋梁,為企業管理者建立統一的全局視圖,為一線業務人員和中層經理提供可理解、可信賴的數據分析結果以賦能運營決策。

2. 人工智能技術將推動智能財務實現

隨著人工智能技術突飛猛進的發展,尤其2023年以來,生成式人工智能,大數據多維引擎與增強分析,多模態預訓練大模型,自適應人工智能等技術很可能在未來對企業財務管理數字化轉型產生重大影響。

現階段,基于機器人流程自動化技術(RPA)的財務機器人已有應用場景,但財務機器人局限于流程和規則標準化、高重復的事務處理,而無法完成針對快速變化的復雜業務進行財務管控和預測。人工智能技術的發展,為將來在資金管理、成本分析與管控、預算管理、投融資管理、業務決策支持等方面的智能化應用帶來可能。

四、物業服務行業財務數字化趨勢

聚焦到物業服務行業,財務管理的難點與挑戰也將在財務數字化的推進中尋找到解決方法與機遇,筆者認為物業服務行業的財務數字化在未來將呈現以下趨勢:

1. 智能化資金管理

結合物業服務的新技術應用,同步建設企業的數字化平臺,支撐在應收賬款管理、資金管理等場景的數字化應用落地,實現不同業務類型、不同業務規則(包含計費規則、收付款模式)等的自動計費及賬單出具,發票管理,應收賬款自動預警、自動催收管理等;實現現金流預測、資金風險預警等,在保障業務連續性、優化客戶滿意度的同時,提升企業收入管理和資金管理的能力。

2. 自動化財務核算及報告

財務核算將進一步向智能核算發展,更高效、可控的人機協同將進一步實現復雜業務的自動化核算以及面向不同對象的財務報告及時、準確、自動化生成,幫助財務人員從業務量大,重復性強的基礎核算中抽出精力,轉而側重在針對多元化業務類型、復雜業務模式的財務規則設定和自動核算流程異常處理方面,以實現及時、快速、保證準確清晰地為業主、商戶等各類客戶提供所需的財務報告(例如針對物業費支出、公共收益等內容),有助于塑造合規、標準、透明的服務形象,建立信任,也能夠成為物業費談判的優勢。

3. 智能化成本管理及預算控制

物業服務行業需要重視資源配置效率的優化,這不僅僅是控制成本、增加利潤的考慮,也是提供優質服務,打造核心競爭力的保障。未來利用數字化技術結合業務模式創新建立資源共享數字化平臺,實現跨項目、跨部門乃至跨企業、跨行業的資源整合、調度協作,企業內部實現智能成本歸集,多維成本分析,預算自動匯總,智能預算監控即預警、智能預算分析及經營預測等,以實現企業及時有效成本管控以及運營效能改善。

4. 智慧化業務運營及決策支持

業務運營支持面向業務部門相關管理者及業務人員,決策支持面向企業高層管理者,未來物業服務行業的財務管理也將在業務支持和決策支持中承擔更為重要的角色,基于對企業內外部數據的高效采集、整合以及算法模型的持續迭代升級,強化預測和洞察能力,在多維經營分析、運營策略建議、業務拓展及商業模式決策等方面實現更及時、更可靠、更具有參考價值的建議支持,幫助物業服務行業進行業務多樣化拓展、行業生態圈合作等業務探索提供有力支持。

數字化技術的飛速發展正在廣泛影響物業服務企業的服務方式、商業模式以及決策模式。物業服務行業在面臨各類挑戰的同時,也面臨著巨大的機遇,數字化轉型勢在必行。

而由于財務部門的傳統職能使之成為企業經營活動中各類信息匯總的節點,因此在企業進行數字化轉型的過程中,財務數字化將成為非常重要的起點,避免數據孤島,以信息的數字化、流程的數字化到最后業務的數字化為路徑,支撐和賦能物業服務行業不斷進行業務創新、科技應用,不斷提升客戶滿意度、優化員工體驗、增強運營管控能力,實現高質量的增長和可持續發展。

參考文獻:

[1].《2023-2024年中國財務數字化報告》(中興新云聯合廈門國家會計學院、IMA管理會計學會)

[2].《物業企業財務管理存在的突出問題和應對措施》(李馨然)

[3].《新形勢下如何加強物業企業財務管理》(孔淑賢)

本文由 @Jojo果子酒認真寫 原創發布于人人都是產品經理。未經許可,禁止轉載。

題圖來自Unsplash,基于CC0協議

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